티스토리 뷰
3. 임차인별 특성과 관리기법
상가빌딩 임대관리를 효율적으로 하기 위해 임차인의 성향별 특성을 분류하고 임차인의 성향별 관리기법에 대해 알아야 한다.
| 임차인 성향 | 성향별 특성 | 성향별 관리기법 |
| 우유부단형 | 자기를 낮추어 이익을 얻는 실속형으로 임대인에게 항상 사업이 어렵다며 인간적으로 동정심을 유발하고 임대인의 요구사항을 듣고도 결정을 해주지 않고 미루는 스타일로 임대료 연체를 상습적으로 하는 유형이다. | 감성적인 동정심을 유발하므로 이성적으로 협의를 하여야 하며 연체통보 시 지정기일을 명시하고 연체료를 부과하여 관리해야 한다. |
| 막무가내형 | 임대인의 입장보다는 임차인 본인의 상황을 중심으로 임대인에게 요구하는 스타일로 임대인의 임대사업 운영규칙을 자주 어겨 임대인과 분쟁이 심하며 명도소송대상이 되는 경우가 많다. | 임대사업하기 가장 어려운 유형으로 임대사업 운영규칙을 위반했을 경우 즉시 통지문을 발송하고 문서화해서 기록을 남겨 향후 법적 근거자료를 준비해야 한다. |
| 단도직입형 | 임대인에게 상당히 공격적인 스타일이지만 임대인에게 요구할 것은 당당히 요구하고 임차인이 책임질 부분은 책임지는 스타일로 임대료 연체는 하지 않는 합리적인 유형이다. | 임대사업하기 가장 좋은 유형이지만 무리한 부탁이나 요구를 할 경우가 많으며 이를 요구 시 정확한 임대사업운영규칙에 대한 예외사항이 없음을 명확히 해주어야 한다. |
| 주도면밀형 | 실리형으로 손익계산이 빠른 편으로 사전에 임대인의 요구사항에 대하여 분석하여 준비하고 임대인과 협상 시 임대인의 요구사항을 본인에게 유리하게 만들며 임대료 연체를 하지 않는다. | 합리적인 협의가 가능하므로 통지문을 발송하거나 임대운영을 할 때 통지사항은 충분한 조사와 검토 후 통지하며 임대료 인상시에도 주변 임대사례를 철저히 분석한 후 정확한 사실과 사례를 통보한다. |
4. 임대마케팅 필요성과 전략
상가빌딩에 공실이 발생할 경우 가장 중요한 것이 공실기간을 최소화하며 공실이 발생하지 않도록 공실률을 낮추는 것이다.
임대마케팅 필요성
상가빌딩 임대관리에서 가장 중요한 것이 바로 임대마케팅 전략이다. 실물경제침체와 경쟁상가빌딩들이 신축되면서 상가빌딩 임대공급 면적이 늘어나고 있는 현실 속에서 경쟁력을 갖춘 임대상품으로 만들어야 하며 이를 적극적으로 홍보하여 최단기간 내에 공실률을 낮춰야 한다.
임대마케팅 전략
① 상가빌딩 임대마케팅 변화도
상가빌딩 임대관리 시 과거에는 공실이 발생할 경우 단순히 상가빌딩에 '임대' 현수막 또는 안내광고판 등으로 유인하거나, 근처 중개업소 2~3군데 알려 높고 기다리는 소극적인 단순 홍보였다면 현재는 경쟁 상가빌딩과 차별화될 수 있는 마케팅 전략으로 공실률을 줄여야 한다.
* 상가빌딩 임대마케팅 변화비교
| 구분 | 과거 | 현재 |
| 임대 마인드 | 소극적 주먹구구식 | 적극적 임대마케팅 전략 |
| 임대방식 | 현수막, 안내광고판, 중개업소 | 상권별 중개업소, 온라인 마케팅 |
| 임대상담 | 단순 임대소개 | 적극 방문유치 |
| 임대계약 | 협상 없는 일방계약 | 탄력적인 임대옵션계약 |
② 임대마케팅 4단계 전략
| 구분 | 단계명 | 내용 |
| 1단계 | 임대시장 분석단계 | 주변 공실률과 임대시세 조사 |
| 2단계 | 임대상품 기획단계 | 경쟁력 있는 임대조건 결정 |
| 3단계 | 임대마케팅단계 | 온 오프라인 적극적 마케팅 실행 |
| 4단계 | 임대고객 상담단계 | 임대문의 고객상담 전략 및 방문유치 |
㉠ 임대시장 분석단계: 입지한 상가빌딩 상권 내에 유사한 경쟁 상가빌딩의 공실률과 현재 임대되고 있는 임대시세를 조사하여 임대가격을 결정하는 단계이다.
*임대가격 형성기준
| 임대가격 | 임대인이 원하는 임대가격 |
| 임차가격 | 임차인이 원하는 임대가격 |
| 시장가격 | 임대계약이 체결된 계약가격 |
㉡ 임대상품 기획단계: 상권입지의 특성을 분석하여 임차 가능한 임차업종들을 분석하고 조사된 임대료와 임대면적 등을 감안하여 수요 가능한 임차업군을 선정하여 이들이 요구할 수 있는 조건의 임대상품을 기획하고, 임대계약 시 적절한 시점에 브리핑을 통해 임대계약이 빨리 될 수 있도록 임대조건을 결정하는 단계이다.
*경쟁력 있는 임대상품 분야별 전략
| 구분 | 상품기획안 |
| 하드웨어 분야 | 쾌적한 공용부, 임대공간 청소관리 |
| 임대료 책정 분야 | 임대하한가 선정과 연차별 임대료 옵션전략 |
| 임대 옵션조건 분야 | 임대기간, 렌트프리, 월임대료 비율 등 |
㉢ 임대마케팅 단계: 임대마케팅의 실행단계로 오프라인 마케팅과 온라인 마케팅 실행전략으로 나눈다. 상가빌딩 임대는 사장 먼저 상가빌딩 현황과 임대상품에 대하여 마케팅을 할 수 있는 상가빌딩 임대컨설팅보고서를 만들어야 하며 작성된 보고서를 적극적으로 다양한 채널을 통해 마케팅한다.
* 임대마케팅 실행전략
| 구분 | 실행업무 |
| 부동산 포탈 중개업소 | 4대 부동산 관련 포털사이트의 부동산 코너와 부동산 전문 포털사이트 내 상가빌딩이 입지한 지역을 영업하는 임대담당 부동산에 마케팅 |
| 프랜차이즈 업종별 접촉 | 상가빌딩이 입지한 상권 내 근린생활에 입점 가능한 프랜차이즈에 접촉하여 입점 타당성 가능 마케팅 |
| 역세권 중개업소 마케팅 | 상가빌딩이 위치한 인근 중개업소뿐만 아니라 지하철역을 중심으로 위치한 중개업소에 2차 마케팅 |
㉣ 임대고객 상담단계: 임대마케팅 결과 문의가 오는 경우 단순한 임대소개 답변이 아닌 임차문의 고객을 적극적으로 상가빌딩에 방문시켜 현장답사를 통한 임대계약의 확률을 높이는 단계이다.
* 임대고객 상담기법
| 구분 | 주요내용 |
| 임대조건 문의 시 | 임차 문의 시 단순 임대현황 질문에 답변하지 말고 임차인의 업종과 임대기호도를 분석하는 것이 중요 |
| 현장방문 유치 시 | 메리티 있는 임대 옵션사항을 브리핑하여 최대한 빠른 시간에 현장답사를 유도 |
| 현장방문 시 | 현장답사 시 임차인의 성향과 임대기호도를 분석하여 탄력적인 임대료 협상과 임대옵션으로 클로징 유도 |
5. 임대차계약 갱신협상기법
상가발딩 임대수익률을 올리기 위해 임대차계약 갱신기법은 상당히 중요한 방법이다.
임대시세 조사
임대차계약 갱신 시 임대료를 인상하기 위한 가장 중요한 포인트는 바로 인상할 임대료금액 결정과 임대료 인상 타이밍이다.
임대료 인상 시 조사해야 할 4가지 필수사항이 있는데 이는 다음과 같다.
① 유사업종별 인근 임대료 조사
현재 상가빌딩에 입점된 근린생활시설과 업무시설 등 입점업종에 따라 비교가 가능한 주변 인근지역의 업종별 임대료 시세를 조사해야 한다.
② 유사규모별 인근 임대료 조사
현재 상가빌딩에 입점된 근린생활시설과 업무시설 등 임대면적과 층수에 따라 차등하여 책정된 주변 인근지역의 규모별 임대료 시세를 조사해야 한다
③ 인근 임대공실률 현황조사
임대 갱신 시 가장 중요한 부분이 바로 인근 임대공실률 상황으로 경쟁에 있는 상가빌딩에 공실률이 높을 경우 자칫 잘못했다가는 공실이 발생할 수 있으므로 유사한 경쟁군에 있는 상가빌딩 임대공실률을 철저하게 조사해야 한다.