곰지연지 세무일기

상가빌딩 자산관리 분야별 기법 [참고] 상가빌딩의 내용연수 내용연수란 건물이 유용성을 지속할 수 있는 내구연한을 말하는데, 이는 관리자의 태도, 입지조건 및 관리방법, 시공상태에 따라 달라진다. 내용연수에는 물리적 내요연수, 경제적 내용연수, 기능적 내용연수, 행정적 내용연수가 있다. 1. 물리적 내용연수 건물의 사용으로 인한 마멸 및 파손, 시간의 경과 등으로 인한 자연적 작용에 의해 생기는 노후화 지진 화재 등의 천재지변에 의해 생기는 손상 등으로 사용이 불가능하게 될 때까지 버틸 수 있는 연수를 말한다. 2. 경제적 내용연수 인근환경과 건물의 부적합, 부근의 다른 건물과 비교한 시장성 감퇴 등에 의해 경제적 수명이다하기까지의 버팀연수를 말한다. 3. 기능적 내용연수 건물과 부지와의 부적응, 설계의 ..

상가빌딩 자산관리 분야별 기법 임차인 영업현황 조사 임대 갱신을 하기 위해 반드시 체크해야 할 것이 바로 임차인 영업상황분석으로 주변 임대료보다 저렴하게 임대가 되었어도 임차인이 이를 지불할 수 있는 능력이 되지 못한다면 향후 임대인과 감정적인 분쟁과 임대료 연체문제로 발전할 수 있으니 주기적으로 살펴보아야 한다. *업종별 임차인 영업현황 조사방법 근린생활시설/의료시설 업무시설 - 주중과 주말 현장 확인기법 - 영업 pick time 확인기법 - 업종트렌드 확인기법 - 화사 운영상태 확인기법 임대료 인상협상단계 임대료를 갱신하기 위해 사전조사를 하여 임대료를 인상 갱신하기로 결정을 했다면 무작정 인상한다는 통보를 하는 것이 아닌, 단계별 임대료 갱신절차를 통해 임차인에게 고지하고 합의하는 결정을 해야 한..

3. 임차인별 특성과 관리기법 상가빌딩 임대관리를 효율적으로 하기 위해 임차인의 성향별 특성을 분류하고 임차인의 성향별 관리기법에 대해 알아야 한다. 임차인 성향 성향별 특성 성향별 관리기법 우유부단형 자기를 낮추어 이익을 얻는 실속형으로 임대인에게 항상 사업이 어렵다며 인간적으로 동정심을 유발하고 임대인의 요구사항을 듣고도 결정을 해주지 않고 미루는 스타일로 임대료 연체를 상습적으로 하는 유형이다. 감성적인 동정심을 유발하므로 이성적으로 협의를 하여야 하며 연체통보 시 지정기일을 명시하고 연체료를 부과하여 관리해야 한다. 막무가내형 임대인의 입장보다는 임차인 본인의 상황을 중심으로 임대인에게 요구하는 스타일로 임대인의 임대사업 운영규칙을 자주 어겨 임대인과 분쟁이 심하며 명도소송대상이 되는 경우가 많다..

상가빌딩 자산관리 분야별 기법 ⑤ 재산세 증액 시 납부책임 상가빌딩에 유흥업종이 임차될 경우 이 임차인으로 인해 화재보험료나 재산세가 증가되어 높은 재산세가 부가되므로 이에 대한 납부책임조항이 삽입되어야 한다. ** 상가빌딩 임대차계약서 제15조 임차인의 영업행위 또는 소유물 등으로 인하여 건물의 화재보험료 및 재산세가 증액될 때에 임차인은 그 증액분 전액을 임대인에게 지불하여야 한다. ⑥ 전기증설 비용책임 임차인이 임대계약을 하고 나서 인테리어를 하는 기간에 자주 발생하는 분쟁으로 영업목적상 현재 설치되어 있는 전력시설 용량이 부족할 경우 임차인이 전력증설을 임대인에게 요구하는 경우가 많다. 이는 상당한 비용이 발생하므로 이에 대해 전기증설에 관련된 사항을 임차인의 필요에 의해 설치한다는 비용부담책임을..

상가빌딩 자산관리 분야별 기법 상가빌딩 임대차계약서 주요사항 ② 임차인 대표 신뢰성 측면 임대계약을 체결하기 위해 내부적으로 중요한 것이 임차인 대표 신뢰성이다. 임대사업을 하기 위해 임대공간을 임차할 경우 임차인은 선량한 관리자로 신의성실의 원칙에 입각하여 임대기간 동안 사용하여야 하고, 임대차계약서의 내용을 충실히 이행하여야 하므로 임차인 대표의 신뢰도를 평가해야 한다. ③ 임대료 지불능력 측면 임대계약 체결 시 임차인의 임대료 지불능력에 대한 평가는 상당히 중요하다. 특히 보증금을 낮추거나 보증금 지급을 지연할 경우 이에 대한 지불능력에 문제가 있으며 회사의 건실도와 영업상황을 토대로 임대료 지불능력이 있는지에 대한 평가를 해야한다. ④ 자산관리 편의성 측면 임대계약 체결 후 임대기간 동안 임차인이..

제1절 상가빌딩 자산관리 1. 상가빌딩 자산관리 정의 상가빌딩 자산관리는 상가빌딩에 투자하여 보유하는 기간 동안에 입지에 맞는 우량 임차인을 유치하고 체계적으로 관리하여 매월 고정적인 임대수익을 높이고 상가빌딩 운영을 위해 시설물과 행정적 관리비용을 최소화하여 투자수익을 극대화하는 관리이다. 2. 상가빌딩 자산관리 필요성 상가빌딩에 투자를 해서 성공하기 위해 사장 중요한 것은 상권입지선정과 체계적 자산관리이다. 상가빌딩 자산관리는 과거 MM방식이나 FM방식으로 진행되어 오다가 1998년 IMF를 거치면서 PM방식에 대한 필요성이 대두되기 시작했다. IMF로 인해 대량 공실상태가 발생하고 임대료가 장기 연체되면서 매월 고정적으로 임대료가 입금되지 않는 상황이 발생하여 전문적인 종합수익관리를 해주는 자산관리..